Георгий Киреев - независимая территория
Главная страница /
Опубликованные работы /
Кандагарский дневник /
Духовное /
Разное /
Гостевая книга /
Биография /
Контакты /
Киреев Георгий Алексеевич
Хочешь понять Россию?
Прочти книгу, которая тебе в этом поможет.
Главная страница Гостевая книга Контакты "Историю делают личности"
Эта работа была направлена на конкурс "Идеи для России - 2005", однако вышла только во второй тур

Как решать в России жилищную проблему
  Ипотека и особенности российского капитализма
  При всех неоспоримо позитивных подвижках, которые произошли в последние годы в сфере ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства, стоит признать, что ипотека в России не стала по настоящему доступной для среднего россиянина.
  Для того чтобы эта идея стала реальностью, условия получения ипотечного кредитования должны ориентироваться на доходы реального среднего россиянина и на реальные условия социально-экономического развития России.
  А они таковы, что ипотека как широкое явление становится реальностью лишь при следующих условиях:
- ежемесячные платежи не должны превышать 5 - 6 тысяч рублей
- срок погашения кредита не должен быть менее 15 лет.
  Все это и дает основания говорить, что ипотечное кредитование у нас вряд ли в обозримом будущем станет не только народным, но и доступным хотя бы для ощутимого числа российских семей, не имеющих жилья в настоящее время. В чем заключается основной порок наших подходов к ипотечному кредитованию? Чтобы разобраться с этим, стоит обратиться, как говорят, к теории вопроса.
  Нынешняя наша российская система ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства фактически повторяет европейские модели. При этом не учитывается, что европейская модель ориентирована, прежде всего, на общества, в структуре которых высока доля среднего класса.
  Однако в России совсем другие условия. Фактически социально-экономическая система России образца начала XXI века полностью производит особенности России начала прошлого столетия. Тогда еще Владимир Ленин отмечал, что главной особенностью российского капитализма является то, что он монополистический. Это же свойственно для России и сейчас, то бишь, в основе нашей экономики лежит крупный капитал, а отнюдь не капитал мелких и средних предпринимателей.
  Отсюда неизбежно вытекает сверх поляризация доходов. На одном полюсе у нас абрамовичи, владельцы королевских поместий и футбольных клубов, на другом - полунищая Россия, едва сводящая концы от получки до получки. Среднего класса в количестве способном играть ощутимую роль, у нас попросту нет. И судя по тенденциям нашего развития, вряд ли будет в обозримом будущем.
  Кроме того, ситуация усугубляется в том, что в ключевых отраслях, обеспечивающих основные поступления налогов и доходов (нефть, энергетика) высока доля государственного капитала. Однако так ли все потому у нас безнадежно? Отнюдь нет. Чтобы понять это, надо опять же обратится к историческому опыту России начала прошлого века (1909-1914 г.г.).
  Именно тогда в России наряду с ускорением темпов экономического роста наблюдался также и жилищный строительный бум. Однако существенный нюанс этого бума заключался в том, что строились тогда в России в основном так называемые доходные дома, т.е. многоквартирные, предназначенные для сдачи в наем.
  Все это было связано с тем, что средний россиянин в начале XX века, как и сейчас не мог позволить себе построить отдельное жилье. Однако в России уже появилось немало олигархов не только имперского (федерального) значения, но и "местного разлива", у которых были относительно свободные капиталы. Они и "потекли" в строительство жилых домов, которое оказалось весьма выгодным капиталовложением, причем с постоянно растущей и гарантированной доходностью.
  Что следует из этого опыта? На мой взгляд, наша полтика в области ипотечного кредитования жилищного строительства нуждается в существенной корректировке именно с учетом особенностей нашего национального социально-экономического развития. Суть этой корректировки должна заключаться в том, что наряду развитием ипотеки по европейскому образцу, мы должны сместить акценты все же на государственную поддержку инвесторов, вкладывающих средства в строительство доходных домов. Конкретный механизм такой поддержки достаточно прост и при желании власти может быть создан в достаточно короткие сроки. Строительство доходного жилья должно стать выгодным.
  В чем преимущества такой линии решения жилищной проблемы?
Первое: оно станет доступным. У нас в провинциальной глубинке гораздо больше семей, готовых платить за аренду 2-комнатной квартиры 4-5 тысяч в месяц при условии, что им не придется, как это происходит сейчас, при съеме частного жилья примерно раз в пол года искать новую квартиру и иметь массу проблем с регистрацией.
Второе: мы должны отдавать себе отчет в том, что нынешняя стратегия ипотечного кредитования ведет к ощутимому оттоку средств на расчет за кредиты. Это неизбежно приведет к стагнации рынка потребительский товаров, так как покупательная способность населения воспользовавшегося кредитом резко снизится. При этом прирост банковского капитала, поступающий от далеко не самой богатой части россиян, как показывает российская практика, будет, скорее всего, реализовываться за пределами России, что также отрицательно скажется на нашей экономике.
Третье: строительство доходных домов более технологично и позволит более эффективно использовать возможности строительных организаций. Кроме того, это позволит ограничить многочисленные нарушения строительных норм и правил, которые свойственно для индивидуального строительства, ведущегося зачастую способом "шабашки" артелями, не имеющими ни достаточной квалификации, ни необходимого лицензирования производства работ. Отсюда и обширная практика переплат тем, кто сам не строит, но имеет лицензии.
Четвертое: это легализует рынок сдачи в наем жилья, который сейчас практически на 100% теневой. И, наконец, такая линия более соответствует современным тенденциям развития экономики, предполагающим мобильность рабочей силы, т.е. возможность легко сменить место жительства в случае неблагоприятного спроса на ту или иную профессию в данном поселении.
Нетрадиционные формы кредитования
  В условиях существенно ограниченных финансовых ресурсов и высокого уровня инфляции России следует смелее обращаться к иным формам кредитования, которые основываются на нетрадиционных подходах и иных ресурсных источниках. В первую очередь речь может идти об использовании в отдельных регионах (например, Карелия, Восточная Сибирь, Дальний Восток) так называемого лесного кредитования.
  Каков может быть его механизм? Жителям этих регионов в виде кредитного ресурса предоставляется лес на корню, выделяемый по целевым программам (например, для молодых семей и т.д.) в пределах региональной расчетной лесосеки, которая во многих местах вырубается только на 50 - 60%.
  Выделяемого леса должно хватать на "натуральное" использование, т.е. на возведение деревянного дома (например, с использованием скандинавских технологий) и на реализацию для расчета за сведение леса, выполнение строительно-монтажных и отделочных работ, приобретение материалов и т.д.
  Далее выделенный лес получатель лесного кредита передает специальному уполномоченному предприятию, определенному региональными органами власти на конкурсной основе, которое и производит строительство деревянного жилья.
  При этом очевидны следующие выгоды:
- Дешевизна проекта для граждан. В качестве первоначального взноса они могут вносить только попенную плату, а общая стоимость возводимого дома может быть установлена государством в размере упущенной налоговой выгоды и рассрочена на длительный период.
- Гарантированное получение государством денежных средств за предоставляемый лес и отсутствие необходимости отвлечения финансовых ресурсов.
- Минимальные инфляционные риски (не вовлекаются дополнительные финансовые ресурсы)
- Резкое оживление строительства и производства материалов и оборудования для проведения СМР и отделочных работ.
- Не ведет к ощутимому оттоку средств на расчеты за кредиты, а, следовательно, не способствует стагнации потребительского спроса.
- И конечно, же самое главное, что это поможет быстро решить жилищную проблему в регионах, где возможно использование лесного кредита. А это кстати в основном регионы, в которые существует не только жилищная проблема, но и острая потребность привлечения дополнительного населения для освоения территорий. Возможность получить лесной кредит стала бы для многих стимулом перебраться именно в эти регионы.
  Конечно, здесь приводится лишь общая схема лесного кредитования, которая требует дальнейшей детальной проработки специалистами. Однако оно вполне реально, если будет проявлена добрая воля власти, как исполнительной, так и законодательной и понимание важности этой проблемы.
  Непреодолимых препятствий для внедрения такого вида кредитования нет, об этом ясно говорят результаты широкого опроса, который я проводил среди строителей, лесозаготовителей, представителей законодательной и исполнительной власти Карелии.


Георгий Киреев - независимая территория © 2005